CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN BĐS THẾ KỶ

THÔNG TIN DOANH NGHIỆP

Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thế Kỷ (“Cen Invest”) được thành lập năm 2012 với vốn điều lệ là 2.000 tỷ đồng (theo đăng ký kinh doanh gần nhất ngày 22/02/2024), lĩnh vực hoạt động chính là kinh doanh bất động sản.
Cen Invest là 1 trong 2 thành viên quan trọng và có quy mô tài sản lớn nhất trong hệ sinh thái Cengroup, bên cạnh CTCP Bất động sản Thế kỷ – Cenland (Mã chứng khoán CRE). Cùng hoạt động kinh doanh bất động sản, nhưng khác với Cenland là công ty hạ nguồn đóng vai trò phân phối sản phẩm bất động sản đến người mua (với thương hiệu uy tín và đội ngũ nhân viên môi giới BĐS đông đảo), Cen Invest chủ yếu hợp tác kinh doanh cùng các chủ đầu tư trong các dự án bất động sản đang trong giai đoạn phát triển (thượng nguồn chuỗi giá trị) và tìm kiếm lợi nhuận từ chênh lệch giữa giá trị đầu tư ban đầu (khi dự án chưa thành hình) và giá bán ra (khi sản phẩm dự án được thương mại hóa đầy đủ).
Với kinh nghiệm và uy tín của mình, cùng sự hậu thuẫn của các công ty thành viên khác trong hệ sinh thái của Cengroup, Cen Invest đã hợp tác đầu tư và giúp các chủ đầu tư triển khai thành công gần 100 dự án bất động sản trên toàn quốc, mang lại hàng trăm nghìn sản phẩm ra thị trường.
Sau giai đoạn 2023-2024 khá thành công với dự án Bình Minh Garden (địa chỉ 93 Đức Giang – Long Biên), Cen Invest xác định trọng tâm trong chiến lược kinh doanh giai đoạn tiếp theo (đến cuối năm 2025) là hoàn thành dự án Louis Hoàng Mai giai đoạn 3 cùng với chủ đầu tư là CTCP Đầu tư Phát triển đô thị Hoàng Mai

TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH

Kết quả kinh doanh

Năm 2023, dù thị trường bất động sản gặp nhiều khó khăn, Cen Invest vẫn ghi nhận doanh thu phục hồi trở lại nhờ việc bán hàng và hạch toán dự án Bình Minh Garden. Tính đến thời điểm hết Quý 2/2024, dự án ghi nhận doanh số bán hàng 1.419 tỷ đồng, trong đó đã hạch toán doanh thu 1.274 tỷ.
Tuy nhiên, do thị trường khó khăn, Cen Invest phải nâng chi phí bán hàng (chiết khấu lên đến 20%-30%) và chịu chi phí lãi vay cao khiến công ty lỗ nhẹ trong năm 2023 (LNST âm 5,8 tỷ đồng). Đến nửa đầu năm 2024, lợi nhuận của Cen Invest đã dương trở lại với mức 1,6 tỷ đồng.
Dù kết quả kinh doanh chưa phục hồi quá khả quan trong bối cảnh ngành bất động sản vẫn còn nhiều thách thức, Cen Invest luôn duy trì được cân đối dòng tiền và kiểm soát tình hình thanh khoản. Công ty vẫn thanh toán đầy đủ các khoản nợ đến hạn, giữ uy tín với các đối tác và có nhiều dư địa cải thiện tình hình tài chính nhờ vào các dự án lớn chuẩn bị triển khai bán hàng.

Cấu trúc tài sản, nguồn vốn

Với đặc thù hoạt động kinh doanh triển khai thông qua các hợp đồng hợp tác đầu tư với chủ đầu tư dự án, tài sản của Cen Invest phần lớn nằm ở các khoản phải thu (thường chiếm ~70%), trong đó phần lớn là các khoản đặt cọc, ký quỹ.
Giá trị HTK giảm từ 1.469 tỷ năm 2023 xuống 1.250 tỷ tại 6T24, tương đương với các sản phẩm đã được bàn giao và hạch toán doanh thu tại dự án Bình Minh Garden. Giá trị HTK còn lại phản ánh các sản phẩm chưa bàn giao và các dự án khác mà công ty đã đầu tư, hiện đang giải quyết các vấn đề pháp lý để có thể triển khai trong tương lai.
Cơ cấu vốn của Cen Invest nhìn chung được duy trì khá lành mạnh. Mặc dù tỷ lệ Nợ phải trả/VCSH là 1,5 lần (tại 30/06/2024), tuy nhiên phần lớn là các khoản phải trả liên quan tới việc hợp tác đầu tư, phân phối sản phẩm tại các dự án (các khoản nợ hoàn trả bằng chính tài sản của dự án mà Cen Invest đầu tư). Tỷ lệ nợ vay (có trả lãi)/VCSH chỉ 30%, trong đó các nghĩa vụ nợ vay ngân hàng và trái phiếu chỉ bằng ~25% VCSH, ở mức thấp so với các doanh nghiệp bất động sản khác trên thị trường.

THÔNG TIN TRÁI PHIẾU

Mã trái phiếu	CIVCB2124001
Mã giao dịch	CIV12101
Quy mô phát hành	650 tỷ
Mục đích phát hành	Hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh vào các dự án BĐS và các mục đích kinh doanh khác phù hợp quy định pháp luật.
Ngày phát hành	13/10/2021
Kỳ hạn	4 năm(*)
Lãi suất coupon (**)	cố định 10,5%/ năm
Kỳ trả lãi	06 tháng/lần
Tài sản bảo đảm (TSBĐ)	• 175.340.703 cổ phần của CTCP Bất động sản Thế kỷ (“CRE”), • 20.000.000 cổ phần của CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thế kỷ (“CIV”), • Quyền tài sản của TCPH từ dự án Louis City giai đoạn 3, • Toàn bộ số dư tiền và chứng khoán trên các tài khoản ngân hàng được chỉ định và tài khoản chứng khoán của TCPH tại VNDIRECT.
Tỷ lệ TSBĐ duy trì tối thiểu	165%

(*) Số liệu tại thời điểm 31/10/2024 sau khi TCPH điều chỉnh, bổ sung Bản Công bố thông tin

(**) Lãi suất coupon là tỷ lệ lãi suất định kỳ mà tổ chức phát hành (TCPH) trả cho người sở hữu trái phiếu. Tại kỳ trả lãi coupon, người sở hữu trái phiếu sẽ nhận được khoản thanh toán từ TCPH, theo đúng quy định trái phiếu.

Lưu ý: Đối với khách hàng sở hữu trái phiếu DBond, lãi suất thực nhận được cam kết theo biểu lãi suất trái phiếu DBond do VNDIRECT công bố tại thời điểm khách hàng mua trái phiếu.

THÔNG TIN DỰ ÁN SỬ DỤNG VỐN HUY ĐỘNG TỪ TRÁI PHIẾU

Dự án Bình Minh Garden

Vị trí: 93 Đức Giang, Thượng Thanh, Long Biên, Hà Nội
Hình thức đầu tư: Chủ đầu tư
Quy mô: 4ha, bao gồm 101 căn liền kề, shophouse và 01 block chung cư 25 tầng với 2 tầng TTTM và 03 tầng hầm. Các căn hộ chung cư hoàn thiện nội thất cao cấp.
Pháp lý: Đủ điều kiện bán hàng
Tiến độ bán hàng: đã bán 98% sản phẩm, cụ thể
Khu liền kề/Shophouse: bán hết 14/14 căn.
Khu chung cư: bán 485/494 căn
Doanh số bán hàng: 1.419 tỷ đồng.

Dự án Louis City Hoàng Mai giai đoạn 3

Vị trí: phường Hoàng Văn Thụ, Thịnh Liệt, Yên Sở, quận Hoàng Mai, thành phố Hà Nội
Hình thức đầu tư: hợp tác đầu tư
Quy mô: 120 lô Liền kề và biệt thự.
Tiến độ pháp lý: đã nộp 1.098 tỷ/ 1.427 tỷ nghĩa vụ tiền sử dụng đất. Dự kiến nộp đủ tiền đất trong Quý 4/2024. Tiến độ bán hàng: dự kiến mở bán trong Quý 1/2025.

MINH HỌA ĐẦU TƯ

Ngày 06/11/2024, nhà đầu tư A đăng ký mua 10.000 trái phiếu DBOND mã CIV12101, minh họa đầu tư cụ thể như sau:

Mã trái phiếu			CIV12101
Ngày mua			6/11/24
Giá mua (VND)			103.026
Số lượng (Trái phiếu)			10.000
Tổng giá trị mua (VND)			1.030.260.000
Phí giao dịch (được VNDIRECT hoàn lại tại ngày bán)			55.634
Tổng tiền cần có (VND)			1.032.320.520
Kỳ hạn (ngày)			271
Ngày đặt lệnh trả lại			4/8/25
Ngày trả lại (theo Hợp đồng)			4/8/25
Giá bán (VND)			103.598
Tổng tiền nhận về tại ngày bán			1.034.888.077
Lãi suất Coupon cho kỳ minh họa (%/năm)			10,50%
Lãi suất thực nhận theo Hợp đồng (%/năm)			7,10%
Chi tiết dòng tiền
Ngày	Nội dung	Số tiền (VND)	Lãi suất thực nhận
6/11/24	Tổng giá trị mua	(1.030.260.000)	7,10%/năm
6/11/24	Phí giao dịch	(55.634)
14/4/25	Tổ chức phát hành trả lãi Coupon	49.738.356
4/8/25	Khách hàng bán lại trái phiếu	1.034.888.077
Dòng tiền thực nhận trong thời gian đầu tư		54.310.799

HƯỚNG DẪN GIAO DỊCH

– Khách hàng có thể giao dịch trái phiếu online ngay tại BẢNG GIÁ DBOND.

– Tổng đài hỗ trợ: 1900545409 hoặc email: support@vndirect.com.vn

Tổng đài tư vấn