CÔNG TY CỔ PHẦN ĐẦU TƯ & PHÁT TRIỂN BĐS THẾ KỶ

THÔNG TIN DOANH NGHIỆP

Công ty Cổ phần Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thế Kỷ (“Cen Invest”) được thành lập năm 2012 với vốn điều lệ là 2.000 tỷ đồng (theo đăng ký kinh doanh gần nhất ngày 22/02/2024), lĩnh vực hoạt động chính là kinh doanh bất động sản.
Cen Invest là 1 trong 2 thành viên quan trọng và có quy mô tài sản lớn nhất trong hệ sinh thái Cengroup, bên cạnh CTCP Bất động sản Thế kỷ – Cenland (Mã chứng khoán CRE). Cùng hoạt động kinh doanh bất động sản, nhưng khác với Cenland là công ty hạ nguồn đóng vai trò phân phối sản phẩm bất động sản đến người mua (với thương hiệu uy tín và đội ngũ nhân viên môi giới BĐS đông đảo), Cen Invest chủ yếu hợp tác kinh doanh cùng các chủ đầu tư trong các dự án bất động sản đang trong giai đoạn phát triển (thượng nguồn chuỗi giá trị) và tìm kiếm lợi nhuận từ chênh lệch giữa giá trị đầu tư ban đầu (khi dự án chưa thành hình) và giá bán ra (khi sản phẩm dự án được thương mại hóa đầy đủ).
Với kinh nghiệm và uy tín của mình, cùng sự hậu thuẫn của các công ty thành viên khác trong hệ sinh thái của Cengroup, Cen Invest đã hợp tác đầu tư và giúp các chủ đầu tư triển khai thành công gần 100 dự án bất động sản trên toàn quốc, mang lại hàng trăm nghìn sản phẩm ra thị trường.

TÌNH HÌNH TÀI CHÍNH

Kết quả kinh doanh

Năm 2024, Cen Invest ghi nhận doanh thu 613,9 tỷ đồng, giảm 42% so với năm 2023 (1.055 tỷ đồng). Tuy nhiên, lợi nhuận gộp tăng mạnh lên 134,6 tỷ đồng (so với 87,1 tỷ năm 2023) nhờ biên lợi nhuận được cải thiện khi chiết khấu bán hàng giảm và chi phí đầu vào được kiểm soát tốt hơn. 6 tháng đầu năm 2025, công ty ghi nhận doanh thu 97,3 tỷ đồng, lợi nhuận trước thuế âm 17,4 tỷ đồng, phản ánh tính mùa vụ trong việc ghi nhận doanh thu bất động sản (thường tập trung vào nửa cuối năm). Dù vậy, EBITDA vẫn đạt 48,4 tỷ đồng, cho thấy dòng tiền hoạt động cốt lõi vẫn tích cực.
Chi phí tài chính năm 2024 vẫn ở mức cao (74,3 tỷ đồng) do dư nợ vay ngân hàng duy trì cho các dự án đầu tư dở dang. Tuy nhiên, Cen Invest đã bắt đầu giảm đòn bẩy tài chính, công với việc mặt bằng lãi suất trên thị trường có xu hướng giảm đã giúp chi phí lãi vay giảm khoảng 22% so với năm 2023.
Nhờ tiết giảm chi phí quản lý và chiết khấu bán hàng, Cen Invest ghi nhận lợi nhuận trước thuế năm 2024 đạt 4,9 tỷ đồng, lợi nhuận sau thuế 3,1 tỷ đồng, đánh dấu năm đầu tiên công ty có lãi trở lại sau giai đoạn 2022–2023.
Dù kết quả kinh doanh 6T2025 chưa phục hồi quá khả quan trong bối cảnh ngành bất động sản vẫn còn nhiều thách thức, Cen Invest luôn duy trì được cân đối dòng tiền và kiểm soát tình hình thanh khoản. Công ty vẫn thanh toán đầy đủ các khoản nợ đến hạn, giữ uy tín với các đối tác và có nhiều dư địa cải thiện tình hình tài chính nhờ vào các dự án lớn chuẩn bị triển khai bán hàng.

Cấu trúc tài sản, nguồn vốn

Tổng tài sản tính đến 30/06/2025 đạt 6.583 tỷ đồng, giảm nhẹ so với cuối năm 2024 (7.190 tỷ đồng) do giảm tồn kho và thu hồi công nợ.
Khoản phải thu vẫn chiếm tỷ trọng lớn (~79%), phù hợp với đặc thù hợp tác đầu tư các dự án.
Giá trị hàng tồn kho giảm tiếp xuống 311 tỷ đồng (30/06/2025), phản ánh việc tiếp tục bàn giao và hạch toán doanh thu từ các dự án đã hoàn tất.
Tiền và các khoản tương đương tiền (30/06/2025) đạt 282 tỷ đồng, duy trì thanh khoản tốt để đáp ứng nghĩa vụ tài chính ngắn hạn.
Cơ cấu vốn của Cen Invest nhìn chung được duy trì khá lành mạnh. Mặc dù tỷ lệ Nợ phải trả/VCSH là 1,7 lần (tại 31/12/2024), tuy nhiên phần lớn là các khoản phải trả liên quan tới việc hợp tác đầu tư, phân phối sản phẩm tại các dự án (các khoản nợ hoàn trả bằng chính tài sản của dự án mà Cen Invest đầu tư).

THÔNG TIN TRÁI PHIẾU

Mã trái phiếu	CIVCB2124001
Mã giao dịch	CIV12101
Quy mô phát hành	650 tỷ
Mục đích phát hành	Hợp tác đầu tư, hợp tác kinh doanh vào các dự án BĐS và các mục đích kinh doanh khác phù hợp quy định pháp luật.
Ngày phát hành	13/10/2021
Kỳ hạn	60 tháng (*)
Lãi suất coupon (**)	cố định 10,5%/ năm
Kỳ trả lãi	06 tháng/lần
Tài sản bảo đảm (TSBĐ)	• 175.340.703 cổ phần của CTCP Bất động sản Thế kỷ (“CRE”); • 20.000.000 cổ phần của CTCP Đầu tư và Phát triển Bất động sản Thế kỷ (“CIV”); • Quyền tài sản của Thành Đạt VN phát sinh từ dự án Khe Cát; • Quyền tài sản của TCPH từ dự án Louis City giai đoạn 3; • Toàn bộ số dư tiền và chứng khoán trên các tài khoản ngân hàng được chỉ định và tài khoản chứng khoán của TCPH tại VNDIRECT.
Tỷ lệ TSBĐ duy trì tối thiểu	165%

(*) (*) Số liệu tại thời điểm 30/10/2025, sau khi TCPH điều chỉnh, bổ sung Bản Công bố thông tin

(**) Lãi suất coupon là tỷ lệ lãi suất định kỳ mà tổ chức phát hành (TCPH) trả cho người sở hữu trái phiếu. Tại kỳ trả lãi coupon, người sở hữu trái phiếu sẽ nhận được khoản thanh toán từ TCPH, theo đúng quy định trái phiếu.

Lưu ý: Đối với khách hàng sở hữu trái phiếu DBond, lãi suất thực nhận được cam kết theo biểu lãi suất trái phiếu DBond do VNDIRECT công bố tại thời điểm khách hàng mua trái phiếu.

MINH HỌA ĐẦU TƯ

Ngày 06/11/2024, nhà đầu tư A đăng ký mua 10.000 trái phiếu DBOND mã CIV12101, minh họa đầu tư cụ thể như sau:

Mã trái phiếu			CIV12101
Ngày mua			6/11/24
Giá mua (VND)			103.026
Số lượng (Trái phiếu)			10.000
Tổng giá trị mua (VND)			1.030.260.000
Phí giao dịch (được VNDIRECT hoàn lại tại ngày bán)			55.634
Tổng tiền cần có (VND)			1.032.320.520
Kỳ hạn (ngày)			271
Ngày đặt lệnh trả lại			4/8/25
Ngày trả lại (theo Hợp đồng)			4/8/25
Giá bán (VND)			103.598
Tổng tiền nhận về tại ngày bán			1.034.888.077
Lãi suất Coupon cho kỳ minh họa (%/năm)			10,50%
Lãi suất thực nhận theo Hợp đồng (%/năm)			7,10%
Chi tiết dòng tiền
Ngày	Nội dung	Số tiền (VND)	Lãi suất thực nhận
6/11/24	Tổng giá trị mua	(1.030.260.000)	7,10%/năm
6/11/24	Phí giao dịch	(55.634)
14/4/25	Tổ chức phát hành trả lãi Coupon	49.738.356
4/8/25	Khách hàng bán lại trái phiếu	1.034.888.077
Dòng tiền thực nhận trong thời gian đầu tư		54.310.799

HƯỚNG DẪN GIAO DỊCH

– Khách hàng có thể giao dịch trái phiếu online ngay tại BẢNG GIÁ DBOND.

– Tổng đài hỗ trợ: 1900545409 hoặc email: support@vndirect.com.vn

Tổng đài tư vấn